Come investire in immobili senza capitale?

Le possibilità sono due: acquistare la casa per andarci ad abitare, o acquistare un immobile per un semplice investimento. Nel primo caso l'investimento viene effettuato per un futuro di sicurezza e quindi a lungo termine. 

 

Nel secondo caso l'investimento non è a lungo termine, ma a breve termine. Sia però nel primo caso, che nel secondo vi è comunque un investimento economico, dato che senza il danaro non si può concludere nessuna compravendita. Consideriamo un esempio di investimento a breve termine. 

 

Vogliamo acquistare un appartamento del valore di centomila euro, per poterlo poi rivendere successivamente a una differenza superiore in modo da guadagnare sulla differenza economica. 

 

Il metodo tradizionale era quello di recarsi in banca con la propria quota economica, versarla e chiedere un mutuo per coprire l'acquisto del restante valore. La banca se venivano rispettate le garanzie necessarie, avrebbe acceso un ipoteca sulla casa in modo da garantire il proprio investimento. 

 

Quindi abbiamo acquistato una casa per centomila euro, avendo avuto ottantamila euro dalla banca e investito personalmente ventimila euro. Se dopo l'acquisto, vendiamo l'appartamento a cento quarantamila euro per esempio, potremmo restituire alla banca il prestito concesso, recuperare il capitale versato, pagare le tasse relative alla vendita e ricevere un guadagno utile. 

 

Il problema è che all'inizio di questa operazione abbiamo dovuto investire dei soldi. 

 

O non vi è disponibilità economica? E' possibile acquistare una casa senza avere a disposizione un capitale iniziale? La risposta è affermativa anche se dobbiamo fare una differenza tra il sistema nazionale Italiano e quello di altri stati come possono essere L'America. Si parla in questo caso di leva finanziaria o di indebitamento. 

 

La leva finanziaria di indebitamento, in economia viene considerata come un indice che raffigura i valore del debito di un soggetto o di un azienda. Quindi è il sistema utilizzato da un persona fisica o da un azienda, per non utilizzare i propri capitali al fine di un investimento. Infatti tutti possono investire se hanno a disposizione un determinata somma di danaro. 

 

Con la leva finanziaria, si utilizzano i soldi di altre persone e non i propri al fine di effettuare un acquisto specifico. Per rendere semplice il concetto, pensiamo a un semplice finanziamento. Acquistiamo qualcosa per mezzo di soldi che non sono nostri, quindi abbiamo effettuato una leva finanziaria dato che prendiamo in prestito dei soldi e li riutilizziamo per un altro scopo. 

 

Ci saremmo indebitati e quindi per potere effettuare un guadagno, dobbiamo per prima cosa ricoprire il debito ottenuto. 

 

Le metodologie di leva finanziaria maggiormente utilizzata nel sistema immobiliare per acquistare un immobile senza dover spendere soldi sono, il mutuo, il prestito privato, il leasing immobiliare, la cessione del compromesso, gli stralci, la vendita con riserva di proprietà, il rent to buy e il prestito vitalizio ipotecario.

 

E' un contratto, tra due soggetti, attraverso il quale il mutuante consegna al mutuatario sotto forma di credito o di prestito, una somma di denaro. Il mutuatario si obbliga a restituire la medesima cosa o similare alla scadenza del contratto. E' il principale sistema per acquisto di un immobile. 

 

Sono inoltre necessarie delle garanzie reali, intese come elementi che possono garantire il pagamento della rata mensile alla banca. Per questo non sempre il sistema dei mutui è accessibile a tutti, soprattutto se non vi è un contratto a tempo determinato o indeterminato, oppure se non si possono utilizzare altri beni immobili a garanzia. 

Inoltre quasi sempre la banca per garantire il suo prestito accende ipoteca direttamente sulla casa, che deve essere estinta per poterla vendere. Il sistema del mutuo è semplice e diretto, per permettere l'acquisto del'immobile, solo se vi sono le condizioni su espresse. In questo caso, è un investimento economico senza spesa, dato che i soldi vengono direttamente finanziate dalla banca. In un investimento immobiliare, sarà possibile vendere un immobile con il mutuo, saldando immediatamente il debito alla banca e potendo utilizzare come profitto la differenza.

 

Per chi non ha le garanzie richieste dalle banche, sorge il problema di come poter acquistare un immobile senza utilizzare i propri soldi. Naturale che per acquistare una casa qualcuno deve spendere i soldi, in modo da soddisfare il venditore. 

 

Ci si può rivolgere a una nuova categoria di prestiti e finanziamenti effettuati non da un istituto di credito, ma direttamente da privati. La legge permette tale forma di prestito, con il rispetto dei regolamenti concernenti i tassi di interesse e l'estinzione del debito. E' sempre preferibile effettuare il prestito tra privati secondo la legge quindi per mezzo di : una scrittura privata registrata, garanzie collegati a cambiali, piattaforme di intermediari finanziari specializzati in tale settore definiti anche con il termine social lending.
In qualsiasi forma venga effettuato il prestito tra privati, permette di sostituire il sistema con i mutui e quindi le garanzie necessarie alla restituzione del debito. In questo caso, sarà il privato che effettua il prestito a stabilire le garanzie necessarie e verificare la capacità del singolo soggetto a poter estinguere il debito. Questo permette l'accesso a un credito per un maggior numero di persone dato che i limiti imposti sono più bassi. La leva finanziaria si applica anche in questo caso. Si acquista un appartamento o un locale attraverso il prestito privato, che verrà restituito con delle comode rate mensili o estinto al momento della vendita successiva dell'immobile.

 

Con la legge di stabilità del 2016 è stato introdotto il concetto di leasing anche nell'ambito immobiliare. Infatti precedentemente tale realtà veniva applicata a beni di tipo mobili, quindi macchinari utili a un azienda e autovetture. La legge inoltre estende l'applicazione del leasing immobiliare non solo alle aziende ma anche alle singole persone fisiche. Il meccanismo è semplice. 

 

L'intermediario che rappresenta la società di leasing effettua la compravendita dell'abitazione scelta, offrendola per l'utilizzo al privato ,che aveva deciso di acquistarla, previo versamento di un canone mensile a titolo di restituzione del valore dell'immobile. Il tempo è simile a quello di un mutuo, con un range dagli otto ai quaranta anni. In un certo senso è una sorta di contratto di locazione. 

 

Il bene infatti è di proprietà della società di leasing, risparmiando in questo caso il versamento di tasse e di spese fiscali, ma alla fine del contratto sarà possibile scegliere se riscattare l'immobile con il versamento delle ultime rate, rinnovare il leasing oppure estinguerlo restituendo il bene in possesso. In caso di difficoltà economiche sarà possibile sospendere il pagamento per un massimo di dodici mesi con un prolungamento del contratto.

 

Il compromesso è il contratto preliminare con il quale le parti si impegnano a stipulare successivamente contratto di compravendita immobiliare vero e proprio del bene. 

La cessione del compromesso ovviamente è una pratica legale. Consiste sostanzialmente nel vendere un immobile prima che si sia firmato il contratto di compravendita e quindi sia diventato di nostra proprietà. La vendita deve avvenire a un prezzo più alto rispetto a quello con cui è stato acquistato l'immobile. Il guadagno si determina nella differenza che si ha tra il pagamento dell'acquisto dell'immobile e la successiva vendita. 

 

Per esempio consideriamo di acquistare un immobile che costa centomila euro. Il compromesso prevede che l'acquisto sarà effettuato entro trenta gironi dalla sottoscrizione dell'acquisto. Nel momento che ho il compromesso in mio possesso, posso venderlo a un altro soggetto, ponendo come prezzo di vendita centocinquantamila euro. 

 

La vendita prevede il pagamento completo della somma, che automaticamente utilizzerò per effettuare il primo acquisto e attivare quindi la vendita del compromesso. L'utile che si ricava è dato dalla differenza economica che se ne ricava. In questo caso sarà di cinquantamila euro meno le tasse delle transazioni.

 

In questo caso si acquista un immobile prima che venga messo all'asta. Quindi prima che il bene venga venduto secondo il sistema delle aste pubbliche, ci si accorda con il debitore e con il creditore, determinando in questo modo la chiusura del debito e del credito. 

 

Si acquista l'immobile che immediatamente viene venduto a un prezzo maggiore in modo da coprire i debiti effettuati dal venditore e soddisfare in questa maniera l'aspettativa dei creditori. Il guadagno si determina dal fatto che l'acquisto del bene è stato effettuato a un prezzo nettamente inferiore rispetto al reale valore commerciale del bene, normalmente anche il 50% in meno. Anche in questo caso, l'investimento avviene senza l'utilizzo di soldi propri.

 

Un altra tipologia di investimento nel settore immobiliare senza l'utilizzo di un capitale è quello della vendita con la cessione di proprietà. 

 

Si caratterizza per essere una vera è propria vendita, ma il valore dell'immobile che dovrebbe spettare al venditore, verrà elargito non in un unica soluzione, ma con delle rate stabilite al momento della vendita. La proprietà quindi resta del venditore fino al versamento da parte del compratore di tutta la somma pattuita. 

 

Una volta versato l'intero controvalore, il bene passerà a tutti gli effetti all'acquirente. Se invece quest'ultimo per problemi sopravvenuti non riesce ad adempiere al pagamento delle rate, il venditore potrà sciogliere il contratto, restituendo i soldi fino ad ora versati a titolo di acquisto e mantenendo solo il controvalore dell'utilizzo dell'immobile per il periodo del contratto.

 

Affitto con opzione di acquisto. Permette quindi di utilizzare un immobile previo il pagamento di un affitto e l'opzione di poter acquistare successivamente l'immobile. In questo caso il canone di fitto è leggermente superiore rispetto a quello ordinario, certe volte pari anche al doppio, perché all'affitto viene aggiunto anche il versamento di una somma che andrà a titolo di deposito per l'acquisto del bene. 

 

Per esempio ammettiamo l'acquisto sempre di un appartamento per centomila euro. Non avendo la disponibilità di poter acquisire il bene attraverso altri mezzi si concorda con il proprietario che l'acquisto avverrà con il pagamento di un canone pari a mille euro. Cinquecento vengono considerati come acconto sulla compravendita , mentre gli altri cinquecento a titolo di utilizzo del bene. A conclusione del contratto, l'affittuario-acquirente potrà scegliere se effettuare l'acquisto oppure non procedere e quindi ricevere indietro la somma aggiuntiva versata. 

 

E' un sistema che si sta diffondendo molto in Italia.

 

E'una tipologia di acquisto immobiliare che può essere effettuata solo da una persona che abbia compiuto già sessanta anni e sia inoltre in possesso di un immobile di proprietà. In questo caso il compratore si rivolge a una banca chiedendo il prestito per il valore dell'immobile, previo apertura di ipoteca sul bene da acquistare. 

 

Così facendo diventa immediatamente proprietario dell'immobile, versando il costo mensile di restituzione dell'ipoteca. Alla morte del proprietario se il debito non è stato estinto gli eredi possono scegliere di restituire il prestito continuando a pagare le rate, oppure direttamente versando la differenza, o vendere personalmente il bene immobile ed estinguere il debito.

 

Per essere sicuri che l'investimento immobiliare senza utilizzare capitali possa andare a buon fine è importante che si prevedano nel preventivo anche le spese necessarie per il pagamento delle tasse sugli immobili effettuate al momento dell'acquisto e della vendita. 

 

Le tasse che devono essere pagate sono differenti. A queste poi si affiancano gli sgravi fiscali e i bonus per la prima casa ed l'adeguamento ecologico che possono essere utilizzati al fine di ridurle.
 

Al momento del''acquisto di un immobile, la legge stabilisce che debba essere pagata l'IVA o in alternativa l'imposta di registro oltre all'eventuale imposta ipotecaria e quella catastale. L'iva viene pagata se il compratore acquista la casa direttamente dall'impresa che ha costruito l'immobile, mentre in tutti gli altri casi viene pagata l'imposta di registro. Il valore dell'imposta di registro è pari al dieci percento del valore della casa. L'imposta ipotecaria è pari al due percento, mentre quella catastale è dell'un percento.
 

Infine bisogna considerare anche le tasse di possesso previste con la legge di stabilità del 2017 che ribadisce il pagamento dell'Imu, imposta municipale unica, e la Tasi, tributi per servizi indivisibili, comprendente gli oneri per i servizi comunali della collettività. E' importante aggiungere anche tali valori nel proprio sistema economico in caso in cui non si riesca ad effettuare immediatamente una vendita del bene.

 

Alcuni considerano che il mercato immobiliare sia ancora poco stabile e quindi qualunque operazione che concerne l'investimento senza soldi sia troppo rischioso per la situazione economica in cui ci troviamo. 

 

Il principio di base dell'acquisto di immobili senza capitale è quello della ricopertura del debito. Il sistema deve prevedere un acquisto di un bene che deve poi essere immediatamente venduto in modo da coprire il primo debito che abbiamo effettuato, ma anche per determinare il nostro guadagno. 

 

Nel momento in cui tale sistema non si determina abbiamo un problema. In un momento come quello del 2017 in cui il mercato è in un movimento di piccola crescita, potrebbe apparire rischioso operare nel settore immobiliare. Come ogni investimento ci sono sempre i pro e i contro. 

 

Da un lato infatti vi è un alea economica che può rendere pericolose le operazioni immobiliari. Dall'altro i prezzi bassi delle case possono essere un grande affare per chi avendo messo da parte un certa quantità di denaro voglia aumentare il suo portafoglio. Acquistare e poi successivamente vendere a un prezzo maggiore.

 

di Duccio
Blogger finanziario