I prezzi delle case

22.02.2016 10:11

Moltissime persone si chiedono se e quando i prezzi delle case torneranno a salire.

Quando si parla con le persone che stanno “cercando” di vendere casa si percepisce la speranza in una ripresa dei prezzi a brevissimo (si vedono i segnali di una ripresa”: ma dove?!?), ma dentro di loro sanno benissimo che non ci sarà.

E quello che stupisce di più è che anche la maggior parte degli “agenti immobiliari” con cui si parla sperano in una ripresa del mercato, e nel frattempo si sta passivamente ad aspettare che le case si vendano da sole o con i soliti due annunci come si faceva 3/4 anni fa.

Gli agenti immobiliari

Il problema è che nella maggior parte dei casi né i proprietari di casa né gli “agenti immobiliari” sanno il perché non ci sarà una ripresa a breve, e non sanno nemmeno quanto durerà questa decrescita dei valori immobiliari.

Ecco perché i prezzi delle case scendono e continueranno a scendere per i prossimi tre anni (minino).

Come tutti sanno il mercato è fatto da domanda e offerta e quindi: come stanno andando domanda e offerta?

La domanda

(cioè i potenziali acquirenti) è influenzata dai seguenti indicatori:

disponibilità di accesso al credito, cioè possibilità di accedere ad un mutuo/finanziamento per l’acquisto.
Come sta andando questo indicatore? Positivo o negativo?….
E' ormai nota la difficoltà di ottenere un mutuo, dettata dai criteri sempre più rigidi dalle banche, della necessità di avere una importante percentuale del prezzo in contanti, della scarsa liquidità e quindi della indisponibilità ad erogare della maggior parte degli istituti di credito;
andamento dell’economia nazionale: sappiamo benissimo come sta andando l’economia, e quindi: è possibile che un potenziale acquirente aspetti ad acquistare casa dovendo affrontare magari 25/30 anni di mutuo, e non avendo nemmeno la sicurezza che l’azienda per cui lavora esisterà ancora nei prossimi 4/5 anni?
potere d’acquisto: anche qui è noto come il potere d’acquisto in base agli stipendi medi stia diminuendo (“c’è chi fatica ad arrivare a fine mese”)

L’ offerta

(il prezzo degli immobili) è influenzata da diversi fattori, ed il più importante è il numero delle case in vendita: più aumenta l’offerta (il numero di case in vendita appunto) più diminuiscono i prezzi.

Il numero delle case in vendita (e invendute) è destinato a crescere o a diminuire? La risposta è: ad aumentare in maniera esponenziale!

perché a tutte le case che ad oggi non si sono vendute si stanno aggiungendo tutte quelle che vengono messe in vendita da chi vuole cambiar casa o semplicemente vuole sbarazzarsene. Questo è il caso di tutte le seconde case e degli immobili acquistati anni addietro e messi a reddito, che vengono messi in vendita perché per i proprietari sono diventati un onere passivo.
tutte le case che andranno all’asta nei prossimi mesi ed anni a seguito di fallimenti ed esecuzioni (e queste andranno a prezzi stracciati).
ci sono tutti gli immobili che verranno venduti da Enti, Casse Previdenza dei Professionisti, Aziende, ecc., che per creare liquidità dovranno vendere velocemente il loro patrimonio immobiliare.

Questi sopra sono tutti fattori che, assieme ad altri, influenzano in maniera pesante i prezzi delle case, e come vedi sono tutti indicatori negativi.

In realtà non c’è nessun segnale in questo senso: è solo una speranza, non è una cosa razionale, è semplice emotività, e negli affari l’emotività ti frega.

Il trend

È molto semplificato e riguarda un periodo limitato di tempo, ma rende bene l’idea.

Basta osservare la linea del numero di Compravendite (linea viola) e notare che il numero massimo di vendite residenziali in Italia c’è stato nel 2006;

Inoltre l’andamento dei Prezzi medi (blu scuro) dimostra che sono continuati a crescere fino al 2008, cioè per 2 anni dopo che il numero di vendite aveva già iniziato a scendere.

Di conseguenza, visto che nel 2014 il numero delle vendite residenziali in Italia è ancora calato e anche per il 2015 è probabile che continui il trend negativo (o al massimo ci sara’ una stabilizzazione), se in ottica positiva il 2016 fosse l’anno della ripresa come numero di vendite, i prezzi smetteranno di scendere non prima del 2018.

Conclusioni

è molto probabile che non torneremo più ai mutui al 100%, che sono quelli che hanno influenzato la crescita del numero di vendite (e quindi dei prezzi);
quando il mercato riprenderà i costruttori partiranno con nuove operazioni immobiliari e di conseguenza gli immobili usati che si troveranno invenduti in quel momento entreranno in concorrenza con nuovi immobili costruiti con tecnologie all’avanguardia, e quindi: chi vorrà comperare immobili usati e onerosi dal punto di vista del risparmio energetico se non glieli vendi ad un prezzo ultra scontato rispetto ai nuovi?
le persone sono rimaste "scottate" dal calo dei prezzi, cosa praticamente mai vista prima in Italia, e di conseguenza saranno molto prudenti prima di ributtarsi a capofitto nell’investimento immobiliare.

Siamo realisti

Non ha più senso realizzare il massimo prezzo possibile oggi prima che il mercato cali ancora, e tagli ulteriore valore alla tua casa?

di Stefano Boscarato